نظریه مشورتی ۷/۹۹/۸۹۷

-در صورتی که دو یا چند نفر با سند عادی ملکی را خریداری کنند، آیا یکی از شرکاء ملک می تواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست کند. در صورتی که دستور فروش را نتوان صادر کرد، آیا یکی از شرکاء می تواند با استناد به سند عادی، صدور حکم مبنی بر فروش مال مشاع را درخواست کند؟ 2 - فردی در سال 1387 به موجب یک فقره سند عادی قطعه زمینی را واگذار می کند و پس از سپری شدن چند سال مجددا همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می کند. آیا دارنده سند عادی می تواند به استناد م بایعه نامه عادی با لحاظ مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 باصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 1305 قانون مدنی ابطال سند رسمی را درخواست کند و آیا چنین دعویی مسموع است؟

الف- نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قا افراز تشخیص داده شده است ،بل صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکو ر مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع رسما به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش استماع نیست خریداری.شده ب- اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ند ارد؛ اما با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395 ، چنانچه به ادله قضایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود، دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده است، مبنی بر ابطال سند رسمی مع امله معارض مؤخر قابل پذیرش باشد می.تواند دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه