نظریه مشورتی ۷/۹۹/۳۴۶

در یک پرونده اجرایی که مفاد آن استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است، یکی از عوضین در زمان انعقاد قرارداد قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی بر انفساخ رابطه قراردادی به استرداد عو ضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است. با توجه به اینکه مطابق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 عوض مورد نظر در حکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود. توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمتر از دیگر کاربری هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است. بر حسب ظاهر تحویل گیرنده زمین در تغییر کاربری آ ن تاثیری نداشته و هزینه زیادی هم متقبل نشده است. حال در جایی که باید بهای ملک مورد نظر به طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟

معاون محترم قضایی رییس کل دادگاه های عمومی و انقلاب تهران و سرپرست مجتمع قضایی عدالت با سلام و دعای خیر؛ بازگشت به نامه شماره 9001/14/31 مورخ 1399/3/20 به شماره ثبت وارده 346 مورخ 1399/3/21 ، در رابطه با استعلام معاون محترم قضایی آن مجتمع، نظریه مشورتی کمیسیون قوانین مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام می:شود در فرض سؤال که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مبیع که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است، چنانچه فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به، بر اساس ماده 46 ، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده ایجاد شده در زمان مالکیت خریدار و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد ،و موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود .الادا دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه