نظریه مشورتی ۷/۹۸/۱۶۵۳

در قرارداد خرید و فروش ملکی بابت بخشی از ثمن معامله مقرر شده است که قطعه زمینی با متراژ و حدود معین و تعریف شده در آن قرارداد از طرف خریدار به فروشنده واگذار شود؛ چنان چه قطعه زمین مذکور کمتر از آن مقدار درآید و یا بخشی از آن در طرح دولتی یا عمرانی شهردار ی و یا نهادهای اجرایی واقع شود، آیا فروشنده حق فسخ کل قرارداد به استناد مواد 355 و 385 قانون مدنی را دارد یا آن که قطعه زمین اخیر صرفا بابت بخشی از ثمن معامله بوده است که در حال حاضر کمتر از آن مقدار معین درآمده است یا در طرح دولتی و عمرانی قرار گرفته است و جزء مبیع محسوب نمی شود حق فسخ قرارداد را ندارد؟

اگر قطعه زمینی به عنوان بخشی از ثمن قرار گیرد و قطعه زمین مذکور کمتر از مقدار مقرر در قرارداد درآید یا بخشی از آن در طرح دولتی یا عمرانی شهرداری یا نهادهای اجرایی واقع شود، موضوع مشمول مواد 384 یا 385 قانون مدنی است؛ زیرا عدم انطباق کمیت واقعی مبیع با مقدار شرط شده در قرارداد موجب پیدایش خیار )حق فسخ( است. به این دلیل که تفکیک میان مبیع و ثمن اعتباری است و مفاد مواد مزبور در مورد ثمن عین معین نیز قابل اجرا است. به عبارت دیگر، مقررات قانون مدنی در خصوص شرایط و ویژگی¬ های مبیع )جز در مورد عین بودن آن( اختصاص به مبیع ندارد. لذا مقررات مربوط به شرط مقدار مبیع از جمله مواد 355 و 385 قانون مدنی در مورد ثمن عین معین نیز جاری است. نظر به این¬ که در فرض سؤال قطعه زمین مذکور به همراه مورد دیگری مجموعا به عنوان ثمن تعیین شده و ثمن کمتر درآمده، بایع حق فسخ قرارداد را دارد؛ مگر این¬ که طرفین به نقیصه تراضی کنند .محاسبه