نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۳۲۵

شرکت تعاونی مسکن مهر به منظور ساخت مجموعه های آپارتمانی با شرکت عمران ) زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی ( قرارداد اجاره ای با موضوع واگذاری منافع قطعه زمین محل احداث آپارتمان ها منعقد می کند؛ شرکت تعاونی با اعضای خود قرارداد پیش فروش مسکن مهر تنظیم می کند و اعضا نیز وجوه موضوع قرارداد را پرداخت می نمایند . در فرض پیش گفته، آیا در صورت محکو میت شرکت تعاونی به پرداخت وجه در حق پیمانکاران، با توجه به بند دوم تبصره ماده یک و ماده ١ ٥ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ١ ٣ ٨ ٩ با اصلاحات و الحاقات بعدی، توقیف وجوه پرداخت شده از سوی اعضای شرکت تعاونی که در حساب این شرکت موجود است در قبال محکومیت آن شرکت به پ رداخت وجه به پیمانکار امکانپذیر است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، چگونه می توان مح کوم به را تأمین و به پیمانکار پرداخت کرد؟ اس خ :پ با فرض آن که قرارداد موضوع استعلام مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب ١ ٣ ٨ ٩ با اصلاحات و الحاقات بعدی باشد، هدف از وضع ماده ١ ٥ این ق انون و منع توقیف و تأمین اقساط و وجوه وصولی یا تعهد شده از سوی پیش خریدار به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او، حمایت از پیش خریدار است؛ بنابراین، اطلاق این ماده منصرف از موردی است که پیمانکار پروژه به تعهدات خود عمل کرده است؛ اما پیش فروشنده از پرداخت وجوه و ا قس اط وصول شده بابت همان پروژه و به میزان تعهدات انجام شده، خودداری کرده و دادگاه این امر را احراز و مورد حکم قرار داده است؛ در این صورت، توقیف وجوه و اقساط پرداختی بابت تعهداتی که انجام آن به وسیله دادگاه احراز شده است، نه تنها با ماده مذکور منافاتی ندارد ، بلکه همسو با فلسفه وضع این ماده است که وجوه و اقساط پرداخت شده توسط پیش خریدار، صرف انجام تعهدات مربوط به همان ملک موضوع پیش فروش شود . شایسته ذکر است اطلاق ماده ١ ٥ یادشده، مواردی را که پیمانکار هنوز به تعهدات خود عمل نکرده و وجوهی را بابت پیش پرداخت مطا لبه کرده است و یا فرضی که طلب مربوط به پروژه ای دیگر بوده و یا موردی که داد گاه انجام تعهدات مربوط به اقساط وصول شده را احراز نکرده است، شامل می شود و در این موارد، توقیف وجوه و اقساط یادشده با وجود صدور حکم به نفع پیمانکار، امکان پذیر نیست و چنین حکمی صرفا از محل اموال پیش فروشنده قابل اجرا است . بدیهی است توقیف واحدهای ساخته شده در قبال طلب پیمانکار، به هیچ وجه امکان پذیر نمی باشد . دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه