نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۱۵۰

چنانچه در عقد بیع در اثر علل و عوامل خارجی غیر منتسب به خریدار، زیادتی در مبیع حاصل شود؛ مانند انتخاب منطقه محل وقوع ملک به عنوان منطقه ویژه اقتصادی از سوی مراجع مربوطه و یا آنکه در نتیجه اقدامات خریدار زیادتی حاصل شود؛ مانند تغییر کاربری ملک از زراعی به م سکونی یا از مسکونی به تجاری، در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، آیا زیادت حاصله در غرامات موضوع آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15 / 7 / 1393 و 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور محاسبه می شود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، مبنای محاسبه چیست؟ اس خ :پ اولا، وفق مواد 390 و 391 قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15 / 7 / 1393 و 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است . ثانیا، دادگاه میزان غرا مت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی ) دعاوی مسئوولیت مدنی ( و بر اساس میزان افزایش قیمت ) تورم ( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند . بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توس ط خریدار است . بر این اساس، در فرض سؤال که کاربری ملک در زمان بیع، زراعی و یا مسکونی بوده و در زمان احراز مستحق للغیر بودن آن، به مسکونی یا تجاری تبدیل شده است؛ ملاک محاسبه غرامت، کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی، از مصادیق دارا شدن بلاجهت برای خریدار است . ثالثا، چنانچه در نتیجه اقدامات خریدار و هزینه های صورت گرفته توسط وی، زیادتی در ملک ایجاد شود و ارزش پیدا کند ،افزوده خریدار به میزان اعمال و اموال صرف شده از سوی وی استحقاق جبران دارد و این امر در زمره غرامات مذکور در ماده 391 قانون مدنی و قابل مطالبه است . دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه