نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۴۰۴

همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعه نامه عادی در مورد مال غیر منقول پس از یک سال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، این معامله فاقد اعتبار است؛ در این صورت، چنانچه بای ع دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟ توضیح آنکه در این زمینه دو عقیده است؛ برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفا قانونگذار چنین معامله ای را فاقد اعتبار می داند؛ لذا دعوای مطالبه اجرت المثل مسموع نیست؛ زیرا خریدار به جهت شرعی از مال کرده است؛ در مقابل بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به جهت فقدان ثبت ایجاب و قبول ،استفاده عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرت المثل مسموع است . خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید . اس خ :پ قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت » قابل استماع نبوده « را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت » فاقد اعتبار « را ناظر بر » ادله راجع به آنها « به کار برده است و م تعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است . از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل الیه را در موقعیتی قرار می ده د که برای تنظی م سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند و در هر صورت، مطالبه اجرت المثل توس ط بایع بابت ایام تصرف منتقل الیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است . دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه