نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۵۴

چنانچه در قرارداد اجاره قید شود»در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر موجر حق درخواست تخلیه را دارد«، آیا موجر رأسا می تواند از شورای حل اختلاف تخلیه ملک را درخواست کند یا این که باید به صورت توأمان تأیی د فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط را نیز درخواست کند؟ 2 - چنانچه در قرارداد قید شده باشد»در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر قرارداد اجاره خود به خود فسخ می شود «چه حکمی دارد؟

1 - صرف نظر از آن که شروط مطرح شده در هر دو بند استعلام، شرط فاسخ تلقی می شود و داشتن»حق درخواس ت تخلیه « به شرح مندرج در بند یک استعلام فرع بر آن است که پیش از تحقق حق درخواست تخلیه، قرارداد اجاره انحلال یافته باشد، در فرض سؤال لزومی به طرح دعوای اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هرچند انحلال قرارداد به سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای اخیرالذکر احراز شود .عنوان 2 - موارد موضوع استعلام از شمول ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خروج موضوعی دارد و با توجه به عبارت»پس از انقضای مدت اجاره « در ماده یادشده، در فرض سؤال ادعای خواهان صرفا مندرج در قالب طرح دعوای تخلیه و به صورت ترافعی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و رسیدگی به آن در قالب درخواست تخلیه موضوع ماده یادشده نیست امکان.پذیر دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه