نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۱۱

نظر به این که به صراحت ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره، مستأجر صرفا می تواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرت المسمی در قراردادهای اجاره و تورم موجود در هزینه های لازم برای انجام تعمیرات، این پرسش مطرح می شود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی )در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356( برای به روزرسانی هزینه های مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از موجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجاره بهای م ندرج در ماده 21 صدرالذکر می باشند؟

حکم مقرر در ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکمی خاص و آمره است. قانون گذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط موجر برای مستأجر حق فسخ اجاره را پیش بینی ک رده است و در صورت عدم استفاده از این حق، مستأجر صرفا می تواند مخارج تعمیرا ت کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد؛ بر این اساس مستأجر نمی تواند به استناد ح کم کلی ماده 486 قانون مدنی، اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و ا لزام موجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینه های مازاد بر معادل شش ماه اجاره بها از موجر را خواستار شود و مستأجر در این خصوص محکوم به رد است .دعوای دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه